|
|
|
|
Что нужно знать о ТСЖ.
Приватизировав квартиру или комнату, купив ее, получив по дарственной или наследовав, вы стали владельцами, а говоря языком закона -собственниками жилого помещения. Приобретая жилье, мы становимся собственниками не только квартиры, но и не выделяемой части общего имущества дома, того многоквартирного дома, в котором она расположена.
1.Что такое общее имущество?
Это помещения, в которых размещено инженерное оборудование и коммуникации дома (включая технические подвалы), чердаки, все конструктивные элементы строения: фундамент, стены, перекрытия, крыша и т.д.; кроме того, все оборудование: трубы, электропроводка, лифты, мусоропроводы – словом, ВЕСЬ дом со ВСЕМ его оборудованием. И все это хозяйство теперь НАШЕ. За все мы отвечаем. Отвечаем прежде всего перед самими собой.
2.Что такое товарищество собственников жилья?
Товарищество собственников жилья, или сокращенно ТСЖ, - некоммерческая организация, объединение собственников помещений (квартир и нежилых) для совместного управления многоквартирным домом и решение вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом.
3.Что такое управление многоквартирным домом?
Это деятельность, направленная на реализацию следующих целей:
1)обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
2)обеспечение надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг;
3)обеспечение решения вопросов пользования общим имуществом.
4.Как создать ТСЖ?
Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений (квартир и нежилых) большинством голосов от общего числа голосов всех собственников помещений.
5. Кто может быть членом ТСЖ?
Членом ТСЖ может быть любой гражданин или юридическое лицо, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, а также уполномоченные государственные органы (представителем собственника города Москвы в отношении жилых помещений является Департамент жилищной политики и жилищного фонда, в отношении нежилых – Департамент имущества города Москвы).
Наниматели квартир не могут голосовать за создание ТСЖ и не могут быть членами товарищества.
6. Вырастет ли в связи с созданием ТСЖ размер платы за жилищно – коммунальные услуги?
Нет не вырастет. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются Правительством Москвы и не могут быть изменены. Размер платы за содержание и ремонт (ранее – техобслуживание) устанавливается на общем собрании членов ТСЖ. Кроме того, ТСЖ получают из бюджета города средства на содержание и ремонт жилищного фонда в многоквартирных домах, что позволяет нанимателям жилых помещений и собственникам, имеющим единственное жилое помещение и постоянно зарегистрированным (прописанным) в нем, оплачивать жилищно-коммунальные услуги по ставкам, установленным Правительством Москвы.
7. Как решается вопрос с капитальным ремонтом домов, в которых жители решили создать ТСЖ?
Дома, в которых созданы или создаются ТСЖ, в первоочередном порядке включаются в программу проведения капитального ремонта за счет бюджета города.
8. Обязано ли ТСЖ самостоятельно управлять домом или может нанять профессиональную управляющую организацию?
ТСЖ вправе определить любую форму управления домом:
1.Самостоятельно выполнять функции управляющей и обслуживающей эксплуатирующей организации (создав собственное домоуправление), нанимая работников и заключая прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями.
2.Самостоятельно выполнять функции управляющей организации, передавая по договору о содержании и ремонте общего имущества функции технического обслуживания и эксплуатации домом выбранной товариществом эксплуатирующей организации.
3.Передача всех функций управления профессиональной управляющей организации через заключение с ней договора управления; при этом ТСЖ осуществляет только контроль за ее работой.
Возможны иные схемы.
Вопросы изменения схемы управления необязательно решать на общем собрании членов ТСЖ, они могут быть решены правлением товарищества.
9. Может ли ТСЖ получать дополнительные доходы?
По решению общего собрания членов ТСЖ (большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании) можно передать в пользование иным лицам некоторые объекты общего имущества (например, подвал, стену дома для размещения рекламы и т.п.) и таким образом получать дополнительные доходы, которые должны быть направлены на нужды дома.
Также ТСЖ вправе проводить реконструкцию дома, в том числе с его расширением и надстройкой. Полученные таким образом площади могут быть использованы ТСЖ для получения дополнительного дохода.
10.Кто управляет ТСЖ?
Органами управления ТСЖ являются:
1.Общее собрание членов ТСЖ – высший орган управления, который решает все важнейшие вопросы жизнедеятельности дома.
Общее собрание в том числе рассматривает жалобы на председателя правление ТСЖ.
2.Правление ТСЖ, которое избирает из своего состава председателя, решает текущие вопросы.
Правление ТСЖ избирается из числа членов ТСЖ не более чем на два года. Правление ТСЖ ежегодно обязано отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ.
Также в ТСЖ создается контролирующий орган – ревизионная комиссия – или, если такую комиссию создать невозможно или не требуется, выбирается ревизор. Комиссия (ревизор), так же как правление ТСЖ, избирается на два года. Комиссия (ревизор) ежегодно докладывает общему собранию членов ТСЖ о состоянии дел в товариществе.
11.Какие полномочия имеет председатель правления ТСЖ?
Председатель правления ТСЖ выступает от лица ТСЖ во взаимоотношениях с обслуживающими, ресурсоснабжающими организациями, судебными органами, органами власти и с любыми иными лицами. Он подписывает от имени ТСЖ договоры и платежные документы, которые не требуют одобрения правления ТСЖ или общего собрания членов ТСЖ. Выполняет иные функции, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ и уставом ТСЖ.
12.Как можно защитить общее имущество в доме от различных повреждений?
Лучше всего общее имущество застраховать. Правительством Москвы утверждено соответствующее положение о страховании общего имущества в многоквартирных домах в городе Москве.
13. Что такое ТСЖ, и в чем его отличия от ЖСК и кондоминиума?
ТСЖ сегодня - самый эффективный способ управления многоквартирным домом, с целью которого и создается объединение собственников квартир в форме Товарищества Собственников Жилья. Отличие его от ЖСК - в том, что ТСЖ объединяет собственников жилья, а ЖСК поначалу - будущих собственников, которые становятся таковыми после выплаты пая. Что касается кондоминиума - то это совокупность недвижимого имущества под управлением ТСЖ или ЖСК.
Управление домом осуществляется выбранным Правлением ТСЖ. Оно же заключает договора с ресурсоснабжающими организациями, решает вопросы содержания и ремонта общего имущества Товарищества. Все проблемы собственники решают сообща: какой ремонт сделать в подъездах, как обустроить прилегающую территорию, сколько отложить на капремонт и пр.
14. В чем преимущества ТСЖ перед ДЕЗом?
- правление ТСЖ несет ответственность перед членами Товарищества, отчитывается перед ними в реальном времени;
- члены Товарищества заключают договор лишь с одним юридическим лицом - ТСЖ;
- средства расходуются экономнее, и контроль над расходами осуществлятся проще, т.к. председатель и члены правления ТСЖ проживают, как правило, в этом же доме;
- у участников Товарищества явные преимущества перед собственниками, не являющимися членами ТСЖ; они не страдают от бюрократической волокиты в ДЕЗе; любую справку можно легко и быстро получить в своем же доме у уполномоченного лица.
15. Чем объяснить, что ТСЖ создаются в новостройках порой до того, как заселяются все жильцы?
Правом образования ТСЖ обладают только собственники жилья в этом доме. Достаточно, чтобы лицам, создающим Товарищество, принадлежало право собственности на более, чем 50% площадей в данном доме, иначе решение о его создании будет противоречить законодательству.
Стоит иметь в виду, что ТСЖ и управляющая компания - разные структуры. ТСЖ может напрямую работать с ресурсоснабжающими организациями, а может и нанять для этих целей управляющую компанию. Участники Товарищества и здесь имеют преимущества, поскольку ТСЖ осуществляет свои функции эффективнее, т.к. его правление лично заинтересовано в экономии средств.
16. Вступление в члены ТСЖ осуществляется на добровольных началах?
Согласно ст. 143 Жилищного Кодекса РФ, собственник волен самостоятельно принять решение о вхождении в Товарищество. И, вместе с тем, ряд решений Товарищества обязаны выполнять все собственники, независимо от того, являются ли они членами данного ТСЖ или нет.
Товарищество принимает оплату за коммунальные услуги у всех собственников дома, выполняет роль расчетного центра. Тарифы для всех одинаковы, утверждены властями. Так что тут все равны: и участники ТСЖ, и "неприсоединившиеся".
17. Могут ли собственники одной или нескольких квартир, не пожелавшие влиться в ТСЖ, самостоятельно прикрепиться к ДЕЗу?
Нет, не могут. Закон гласит, что управление домом может осуществлять лишь одна управляющая структура. Прикрепить к ДЕЗу возможно лишь дом целиком, если общее собрание собственников примет соответствующее решение.
18. Возможно ли создание ТСЖ в доме, где большинство квартир - муниципальные?
Возможно, если получить согласие собственника большинства квартир - муниципальных властей.
19. Где можно получить информацию о наличии либо отсутствии ТСЖ в нашем доме?
Такие сведения можно почерпнуть в выписке из ЕГРЮЛ, так как ТСЖ является юридическим лицом.
20. Какими полномочиями обладает председатель ТСЖ? Как узнать, законно ли он был выбран?
Председателя Товарищества выбирает правление ТСЖ, либо общее собрание. К протоколу собрания с данным решением должен быть открыт доступ каждому члену Товарищества. Границы полномочий председателя определены Уставом, в который можно вносить изменения - опять-таки, на основании решения собрания.
21. Правда ли, что члены ЖСК платят более высокую квартплату, по сравнению с остальными собственниками в доме?
Такое утверждение не соответствует действительности - тарифы едины для всех. Но если участники "домового братства" пожелают для себя круглосуточной охраны дома, евроремонта мест общего пользования, системы видеонаблюдения, - за это потребуется платить больше. При этом размер обязательных для всех собственников платежей не меняется.
А как ТСЖ может снизить расходы своих участников? Путем сдачи в аренду коллективного имущества дома, чердаков, подвалов, размещения на фасаде рекламных щитов т.д. И снова члены Товарищества оказываются в выигрыше. Все сметные доходы и расходы подлежат утверждению на общем собрании ТСЖ.
22. Должны ли пенсионеры наряду с остальными собственниками нести бремя расходов ТСЖ? Существуют ли для них льготы?
Понятия дороговизны тех или иных расходов ТСЖ можно оценить согласно постановления Правительства РФ от 23.05 2006 г. №307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам". Там четко оговорен перечень обязательных услуг, и тех, которые могут оплачиваться более обеспеченными собственниками. Так что правление Товарищества не вправе требовать с одинокой пенсионерки денег за видеонаблюдение, если она живет на скромную пенсию, а свое дорогостоящее жилье получила еще во времена застоя.
Также, ТСЖ не может выселить из квартиры участника Товарищества, если он исправно гасит коммунальные платежи, но не желает оплатить работы по обустройству детской площадки. Правом собственности на квартиру наделяет гражданина Закон, а не ТСЖ. Товарищество имеет право обратиться в судебные органы, но скорее всего, суд примет решение в пользу собственника.
23. Где почерпнуть информацию, есть ли в доме помещения под аренду? В правлении ТСЖ утверждают, что нет. А в доме открылось нотариальное бюро.
Не всегда в такой ситуации имеет непосредственное отношение ТСЖ. К общим помещениям относятся, как правило, подвалы и чердаки. А у помещения на 1-м этаже обычно есть собственник. Возможно, эта квартира была куплена нотариусом и выведена из жилого фонда. Уточнить этот вопрос можно, заказав выписку из ЕГРЮЛ либо ознакомившись с документацией на дом (в правлении ТСЖ), Опять-таки, члену Товарищества легче получить доступ к информации в ТСЖ.
24. Кто проверяет действия ТСЖ? Куда можно пожаловаться на правление Товарищества?
Свои жалобы собственники могут адресовать в ревизионную комиссию при ТСЖ, в Мосжилинспекцию, которая проверяет предоставление гражданам коммунальных услуг, а также в налоговые органы
25. Является ли обязанностью собственника внесение взносов в специальные, в том числе резервные, фонды товарищества собственников жилья?
ДА. Данная обязанность есть как у члена ТСЖ, так и у собственника, не являющегося членом товарищества.
Согласно п. 3 ч. 1 ст.137 Жилищного кодекса РФ «товарищество собственников жилья вправе: устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме».
Статья 153 ЖК РФ устанавливает обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги и называет круг лиц, у которых данная обязанность возникает. В частности, п. 5 ч. 2 ст.153 ЖК РФ установлена данная обязанность «собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение».
Статьей 154 ЖК РФ определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги, которая включает в себя, в частности, «плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающего в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме» (п. 2 ч.1 ст.154 ЖК РФ). Целью создания специальных фондов является в основном сбор денежных средств на разовые цели, на оплату услуг и работ, необходимость в которых возникла или возникнет вне рамок принятой текущей сметы. Исходя из сути товарищества собственников жилья, все, что делает товарищество, направлено на управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.
Таким образом, оплата взносов в специальные фонды входит в обязанности собственника жилого помещения. Право на установление размера целевого взноса принадлежит ТСЖ в силу п.3 ч.1 ст.137 ЖК РФ.
26. В нашем доме управление осуществляется товариществом собственников жилья. На сегодняшний день перед нами встал вопрос о необходимости проведения капитального ремонта дома. Жители дома имеют и желание, и возможность провести ремонт за счет собственных средств. Просим разъяснить порядок принятия решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в котором в качестве способа управления выбрано управление товариществом собственников жилья?
Исходя из норм жилищного законодательства, принятие решений о ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в таком доме вне зависимости от того, создано ли в данном доме товарищество собственников жилья или для управления домом выбрана управляющая организация. При этом решение о ремонте принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с ч.2 ст.158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома принимается с учетом предложений организации, выполняющей функции управления в таком доме. В многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, функции управления возложены на ТСЖ. В соответствии с ч.8 ст.156 ЖК РФ определение размера обязательных платежей, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме осуществляется органами управления товарищества (общее собрание членов ТСЖ, правление ТСЖ).
Таким образом, учитывая требования Жилищного кодекса, даже в тех домах, где создано товарищество собственников жилья, оплату расходов на проведение капитального ремонта рекомендуется утвердить на общем собрании собственников помещений.
27. Как происходит ликвидация ТСЖ?
Согласно ст.141 ЖК РФ ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке , которые установлены гражданским законодательством, а именно:
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Общее собрание также назначает ликвидационную комиссию (ликвидатора), определяет порядок и сроки ликвидации.
1.После принятия общим собранием решения о ликвидации товарищества в государственный орган (налоговую инспекцию) направляется уведомление о том, что ТСЖ находится в стадии ликвидации (в трехдневный срок).
2.Ликвидационная комиссия помещает в органах печати («Вестник государственной регистрации») публикацию о ликвидации ТСЖ, о порядке и сроке заявления требований его кредиторами.
3.По истечении 2-х месяцев с момента публикации ликвидационная комиссия составляет промежуточный ликвидационный баланс, который утверждается общим собранием с последующим уведомлением налоговой инспекции.
4.После завершения расчетов с кредиторами составляется ликвидационный баланс. В налоговый орган направляется заявление о регистрации ТСЖ в связи с его ликвидацией.
5.Ликвидация ТСЖ считается завершенной после внесения в ЕГРЮЛ соответствующей записи.
28. "Семейственность" в ТСЖ – это возможно?
Психологи считают, что ситуация, когда супруги работают вместе, опасна как для брака, так и для работы. Редко кому удается разграничивать эти сферы своей жизни – рано или поздно домашние конфликты непроизвольно переносятся в офис, а вопрос реструктуризации и увеличения прибыли начинает обсуждаться за воскресным обедом. И это, конечно, не может нравиться.
Корпоративная культура многих организаций предусматривает четкие стандарты на этот счет. Отношения родственников внутри компании строго формализованы и регулируются определенными требованиями, среди которых достаточно ограничений. Люди, состоящие в родстве, к примеру, не могут быть в подчинении друг у друга, не могут работать в одном отделе и совместно участвовать в каком-либо проекте. Нередко можно столкнуться с негласным правилом, суть которого сводится к тому, что после заключения брака между сотрудниками один из них должен покинуть компанию.
Товарищество собственников жилья хоть и не является коммерческим предприятием, но все-таки предполагает определенную управленческую и организационную структуру, которая схожа с бизнес-организацией. Да и задачи у ТСЖ очень даже «бизнесовые» – грамотное управление финансовыми потоками, их оптимизация, сокращение расходной части бюджета, поиск выгодных поставщиков, укрепление и усиление своей собственности. Но исключить семейственность тут никак не получится, ведь в ТСЖ принимают только по одному принципу – по наличию собственности в данном конкретном доме. И если муж, жена, а также их дети и родители имеют долю в квартире, то все они будут членами ТСЖ. Причем их голоса будут абсолютно равноправными.
Обратимся к Жилищному кодексу РФ. В статье 143 дается разъяснение, кто может быть участником ТСЖ.
1. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
2. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
3. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Получается, что состав участников ТСЖ совершенно не равен составу жителей дома. Потому что могут иметь место различные варианты, например:
|
Реальная ситуация
|
Ситуация с точки зрения ТСЖ
|
|
Не все из постоянно проживающих в доме являются собственниками квартир или долей в квартирах.
|
Если человек прописан в квартире, но не является ее собственником, он не может быть членом ТСЖ.
|
|
Собственник квартиры по факту живет в другом месте. Квартира сдается или в ней проживают лица, которые только прописаны, но не являются собственниками.
|
Членом ТСЖ является собственник жилья. Лица, арендующие квартиру, не могут входить в состав ТСЖ.
|
|
Квартира приватизирована в равных долях на шесть прописанных в ней человек.
|
Все участники приватизации являются собственниками и могут быть членами ТСЖ.
|
Для более конкретного примера возьмем две одинаковые квартиры. В каждой постоянно проживает по четыре человека. Но в одной квартире все четверо являются собственниками, а в другой – только один собственник. На общее собрание Товарищества должны явиться четверо жильцов из первой квартиры и один – из второй. Соответственно, первая квартира при принятии решения будет иметь четыре голоса, а вторая – только один.
Итак, все собственники жилья имеют равные права, в том числе право голоса и право быть избранным в состав Правления. Означает ли это, что, теоретически, Правление может состоять из членов одной семьи? В поисках ответа на этот вопрос опять обратимся к Жилищному кодексу.
Статья 147. Правление товарищества собственников жилья
2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества.
Как видите, никаких ограничений по родственным отношениям закон не накладывает. И это означает, что в Правление ТСЖ могут быть выбраны супруги или лица, связанные семейными узами.
|
|
|
|
